Création du bail mobilité, retour de l’encadrement des loyers, renforcement du contrôle des locations touristiques, lutte contre les squatteurs, réforme de la copropriété.
Quelques exemples des nouvelles mesures de la loi ELAN impactant les baux, la copropriété et le droit de la famille.
Le bail mobilité :
porte uniquement sur un logement meublé ;
est d’une durée de 1 à 10 mois non reconductible (la durée bail peut être modifiée une fois par avenant sans que la durée totale du contrat ne dépasse dix mois) ;
peut être résilié par le locataire à tout moment, sans motivation, avec un préavis d’un mois ;
est sans dépôt de garantie ;
voit le loyer fixé librement mais, en zone tendue, dans le respect de l’encadrement du loyer à la relocation et, dans les villes qui l’appliqueront, du plafonnement du loyer ;
s’il s’agit d’une colocation, est sans clause solidarité entre les colocataires ou leurs cautions ;
prévoit le versement de charges forfaitaires dont le montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges réelles ;
mentionne le motif justifiant le bénéfice du motif du bail mobilité et la mention selon laquelle le contrat de location est un bail mobilité.
Vigilence : Il n’est pas possible de signer deux baux « mobilité » successifs avec un même locataire : en conséquence, si bailleur et locataire veulent poursuivre la relation, cela entraîne obligatoirement la signature d’un bail meublé d’un an renouvelable (ou de neuf mois non renouvelable pour un étudiant).
Encadrement des loyers
Pour rappel, un plafonnement du loyer avait été créé par la loi Alur de mars 2014 mais expérimenté dans deux communes, Paris et Lille ; puis, finalement, la mesure avait été annulée par le juge administratif fin 2017.
La loi Élan de 2018 réintroduit le plafonnement, à titre expérimental pour une durée de cinq ans, dans tout ou partie de la zone tendue (les grandes villes et leur banlieue).
L’encadrement des loyers pourra s’appliquer dans une ou plusieurs villes sans que forcément cela impacte toute la ville, dans sa globalité.
Il est opposable aux bailleurs et des sanctions sont prévues. Ainsi, en cas de non-respect de l’encadrement des loyers :
le préfet pourra exiger du bailleur la diminution du loyer et le reversement au locataire du trop-perçu ;
si le bailleur refuse :
*le préfet pourra le faire condamner à une amende administrative dont le montant ira jusqu’à 5.000 € pour un particulier et 15.000 € pour une personne morale (une SCI par exemple) ;
*le locataire pourra saisir la justice d’une action en diminution de loyer.
Caution solidaire
Jusqu’à présent, pour que le cautionnement soit valable, il devait obligatoirement comporter deux mentions manuscrites.
Désormais, le contrat comporte toujours le contenu informatif et protecteur des actuelles mentions mais il n’a pas à être manuscrit ; en clair, le garant n’a qu’à signer l’acte de caution dont le contenu pourra intégralement faire l’objet d’un modèle type.
Suppression de la garantie solidaire de paiement pour le locataire quittant le logement à la suite de violences conjugales
Le locataire sortant, mais aussi sa caution, restent solidaires du locataire restant pour le paiement des loyers et des charges :
*pendant six mois en cas de simple concubinage
*jusqu’au prononcé du divorce dans le cas des époux
*jusqu’à la rupture du Pacs pour les partenaires pacsés.
Cette protection du bailleur en cas d’impayés est supprimée lorsque le locataire quitte le logement en raison de violences conjugales ou domestiques et qu’il en informe le bailleur par lettre recommandée AR, accompagnée de la copie d’une ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales ou d’une condamnation pénale de l’auteur des violences sur la personne qui s’en prévaut.
Dans cette hypothèse, la solidarité du locataire victime des violences et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier.
